Piątek 29 Marzec 2024

redakcja@hotelinfo24.pl | Reklama w serwisie

Strona główna » Zarządzanie » Dziesięć największych błędów popełnianych przez...

Artykuły serwisu


Dziesięć największych błędów popełnianych przez centra handlowe przy włączaniu do swojej działalności obiektów hotelowych – cz. 1/2


Dodano: 2014-03-04

Drukuj


Wielkie szanse ... i niebezpieczeństwa ... czyhają na właścicieli centrów handlowych, którzy mają zamiar poszerzyć działalność swoich przedsięwzięć o hotele.

Interesująca koincydencja szeregu czynników wywołała falę rozwoju hoteli - dodawanych do centrów i kompleksów handlowych. Trend ten na dobre ulokował się już w realiach gospodarczych i będzie tam obecny przez kilka następnych lat.

Istnieją powody nie do odparcia, decydujące o tym, że realizacja kilku projektów równocześnie daje organizacji większe zyski. Ma to zastosowanie również w przypadku łączenia centrów handlowych z hotelami. Zostało to dokładnie udokumentowane przez głównych graczy rynkowych. Jeden z większych właściciel centrów handlowych przeprowadził wieloletnie badania w ponad 200 swoich obiektach i stwierdził, że właściwie dobrany hotel może zwiększyć sprzedaż brutto w centrach handlowych, w granicach od 20 do 40%. Związane z tymi centrami hotele uzyskują lepsze wyniki we wskaźniku przychodu na jeden sprzedany pokój (RevPAR) o 30 do 40% w porównaniu z działającymi w ich otoczeniu konkurencyjnymi obiektami.



Pomyśl zanim cokolwiek zrobisz

Tytuł tego artykułu mówi wszystko. Jeśli myślisz o dodaniu nowego hotelu do centrum handlowego, przeanalizuj listę „dziesięciu największych błędów." w związku z tym popełnianych. Zorientuj się, czy planujesz jakiekolwiek niebezpieczne założenia, które mogą być kosztowne dla twojego projektu.

Zalecamy szczególną ostrożność jeśli chcielibyście dokonać takiej operacji we własnym zakresie.

Połączenie hotelu z działalnością handlową w jeden wielofunkcyjny projekt może oznaczać potencjalnie wielkie korzyści, jak i poważne zagrożenia. Większość właścicieli centrów handlowych i deweloperów "nie wie, czego nie wie" na temat hoteli.

Istnieje ogromna różnica kulturowa między światem hoteli a światem organizacji handlowych. O ile nie zostaną właściwie zaznajomieni z hotelową specyfiką przez doświadczonych fachowców branżowych, to wielu właścicieli centrów handlowych może na własnej skórze doświadczyć boleśnie i kosztownie nauki właściwego i efektywnego funkcjonowania hotelu.

10 największych błędów... dostrzeżonych na bazie dekady doświadczeń

W połowie pierwszej dekady obecnego wieku, rozpoczęliśmy współpracę z kilkoma głównymi właścicielami centrów handlowych, którzy chcieli połączyć swoje projekty z hotelami. Teraz, kiedy połączenie rodzaju: centrum handlowe-hotel, jest w rozkwicie, okazuje się, że właściciele centrów mają tendencję do grzęźnięcia w określonych obszarach problemowych i są szczególnie podatni na niektóre błędne posunięcia, których można uniknąć.

Oto nasza lista 10 największych błędów popełnianych przez właścicieli centrów handlowych przyłączających hotele do swoich projektów. Bardziej szczegółowe ich omówienie następuje poniżej.

1. Po pierwsze muszę się związać się z wielką, renomowaną marką!
2. Marka zapewni wszelką pomoc techniczną związaną z wkomponowaniem hotelu w mój projekt.
3. Marka hotelowa uwielbia moje centrum handlowe. Zainwestuje nawet trochę swojego kapitału w "zestrojenie naszych interesów."
4. Chcę przekazać zorganizowanie hotelu jakiejś innej firmie. Po prostu nie mamy wiedzy i doświadczenia związanego z ich funkcjonowaniem.
5. Analitykom giełdowym i inwestorom nie spodoba się nasze zaangażowanie w branżę hotelarską.
6. Działalność hotelowa różni się od branży sprzedaży detalicznej, ale doradcy mojego centrum handlowego poradzą sobie z tym.
7. Powinienem mieć hotel w każdym z moich centrów handlowych.
8. Mogę sfinansować hotel, tak jak resztę centrum handlowego ... albo niech się tym zajmie deweloper
9. Hotel jest po prostu typowym obiektem sprzedaży detalicznej w moim centrum handlowym.
10. Dzierżawa gruntu pod hotel (lub dzierżawa działki powietrznej) udzielana jest w formie podobnej do uprzywilejowanej dzierżawy (z niższymi opłatami)

Błąd # 1 Po pierwsze muszę się związać się z wielką, renomowaną marką!

• Zawsze będziesz w stanie związać się z renomowaną marką. Najważniejsze jest, związanie się z tą właściwą marką i podpisanie odpowiedniego kontraktu. Nie spiesz się z tym i nie wiąż się z kimś zbyt wcześnie.

Przedstawiciele marki to profesjonaliści, którzy zatrudnieni są w pełnym wymiarze czasu pracy i ich celem jest ustawienie właściciela po ich myśli, na ścieżce, która ograniczać będzie jego możliwości w przyszłości.
• Przedstawiciele hotelowej marki odpowiedzialni są za dbanie o interesy swojej marki - nie twojej. Postawieni są wobec poważnego konfliktu interesów. Ich rady skażone są przez nadrzędną lojalność wobec swojego pracodawcy.
• Najlepsza rada: Poproś o przedstawienie propozycji stosując zasady określone w HMA PRO (patrz http://alturl.com/97m28) i angażuj się w rozmowy z marką, kiedy będziesz dokładnie zorientowany w temacie

Błąd # 2 Marka zapewni wszelką pomoc techniczną związaną z wkomponowaniem hotelu w mój projekt

• Większość marek nie dysponuje wewnętrznym doświadczeniem budowlanym.
Dokładnie przeanalizuj wartość "pomocy technicznej" oferowanej przez markę. Po co płacić za ekspertów zewnętrznych marki, którzy będą się z tobą spierać w zakresie tego, co chcesz osiągnąć?
• Oczywiście, trzeba będzie dać marce określone uprawnienia, ale po prawidłowo przeprowadzonej procedurze RFP / HMA PRO, znajdziesz godną zaufania markę, która będzie akceptować rozsądne podejście proponowane przez doświadczonych ekspertów.
• Najlepsza rada: Zatrudnij własnego eksperta od fuzji hotel-centrum handlowe - kogoś lojalnego tylko wobec ciebie. Wolny od konfliktu interesów ekspert, powinien pomóc w budowie "oprogramowania", które będzie optymalne dla twojego projektu. „Sprzedaj” następnie ten program wybranej przez ciebie marce.

Błąd # 3 Marka hotelowa uwielbia moje centrum handlowe. Zainwestuje nawet trochę swojego kapitału w "zestrojenie naszych interesów."

• Inwestycja marki w twój hotelowy projekt może być najdroższym kapitałem, z jakiego kiedykolwiek skorzystałeś.
Ilekroć marka inwestuje swój kapitał, czy gwarantuje ułatwienia kredytowe lub zapewnia inne wsparcie finansowe, domagać się będzie odpowiednich zapisów w warunkach wieloletniej umowy o zarządzanie hotelem.
• Zmiana warunków umowy o zarządzanie może w takich przypadkach kosztować dziesiątki milionów dolarów i pozbawić właściciela/inwestora ważnych elementów kontrolnych, prawa zatwierdzania, prawa wypowiedzenia i elastyczności w podejmowanych działaniach.
• Marki uzyskują tak duży procent dochodu brutto, że inwestycja w którą zainwestowały swój kapitał jest prawie bez znaczenia przy porównaniu kosztów i zysków. Typowa marka otrzymuje 12 do 14% przychodów brutto z tytułu opłat za zarządzanie, opłat marketingowych, opłat za program lojalnościowy marki, usług rezerwacyjnych, usług IT, zakupów i wielu innych opłat.
• Innymi słowy, inwestycje marki nie służą dobrze „zestrojeniu” interesów obu stron przedsięwzięcia. W ten sposób marki „kupują” warunki umowy, których w innym przypadku nigdy nie byłyby w stanie wynegocjować.
• Najlepsza rada: Zanim przyjmiesz kapitał od hotelowej marki, musisz być w pełni świadom rozwiązań alternatywnych i "prawdziwego kosztu" tego kapitału. Są lepsze sposoby!

Błąd # 4 Chcę przekazać zorganizowanie hotelu jakiejś innej firmie. Po prostu nie mamy wiedzy i doświadczenia związanego z ich funkcjonowaniem

• Niewątpliwie można mówić o korzyściach wynikających z zaangażowania doświadczonego hotelowego dewelopera do budowy i zorganizowania twojego hotelu w centrum handlowym. Jednakże nie można zapominać o najbardziej istotnych korzyściach wynikających dla właściciela centrum handlowego jeśli zdecyduje się wykonać to zadanie samodzielnie.

Wiedza większości deweloperów hotelowych ogranicza się tylko do hoteli. Ich zadaniem jest budowa i zorganizowanie hotelu gwarantującego sukces finansowy. Z zasady nie są więc zainteresowani tym, w jaki sposób hotel może pomóc w działalności centrum handlowego i prawdopodobnie nie mają żadnego doświadczenia w tych sprawach. Tylko właściciel centrum handlowego zadba zarówno o hotel, jak i centrum handlowe.
• Hotel na ogół będzie korzystał na lokalizacji w centrum handlowym, bez większego wysiłku. Ale aby centrum handlowe mogło skorzystać z hotelu, należy wdrożyć odpowiednią "strukturę" kompleksowych rozwiązań biznesowych i prawnych (wraz z dokumentacją).
• Na przykład: pozyskanie "właściwej marki" do swojego przedsięwzięcia sprzedaży detalicznej, wynegocjowanie umowy zarządzania hotelem, która będzie korzystna dla centrum handlowego, zorganizowanie finansowania budowy hotelu, opracowanie prawnych i operacyjnych procedur funkcjonowania wspólnego przedsięwzięcia, wynegocjowanie z marką standardowej umowy o poufności, określenie hotelowych kredytodawców, kredytodawców centrum handlowego, a także sporządzenie praktycznej umowy spółki wyszczególniającej korzyści z połączenia hotelu z handlem detalicznym. Hotelowi deweloperzy będą przygotowywać wszystkie te konieczne uregulowania mając na względzie przede wszystkim dobro hotelu, ale prawdopodobnie, nie będą się starać optymalizować korzyści dla centrum handlowego bez aktywnego udziału w tych pracach właściciela centrum handlowego.
• Co ważniejsze, trudno jest uzyskać dobre zapisy w skomplikowanej strukturze dokumentów biznesowych i prawnych jeśli nie bierze się udziału w ich opracowywaniu. Bardzo trudno jest coś wynegocjować jeśli ma się tylko do dyspozycji kogoś, kto bierze udział w rozmowach. Nawet przy najlepszych intencjach, strony porozumienia zawsze będą miały różniące się między sobą interesy i cele.
• Najlepsza rada: W każdych okolicznościach, właściciel centrum handlowego powinien aktywnie uczestniczyć w opracowywaniu wszystkich aspektów struktury i współdziałania hotelu z obiektem handlowym, w tym w zakresie kwestii wykorzystywania zasobów reklamowych centrum handlowego w projektach współpracy w promocjach krzyżowych.

Jeśli nie masz wiedzy w zakresie przedsięwzięć na styku hotel-handel detaliczny, zatrudnij własny zespół ekspertów, który przeprowadzi cię przez cały proces - zespół, któremu płacisz, będzie lojalny wyłącznie wobec ciebie i będzie dbał o twój interes.

Jeśli właściciel centrum handlowego jest w stanie opracować cały projekt "struktury" biznesu we własnym zakresie, zanim rozpocznie rozmowy z partnerami, deweloperami i innymi graczami rynkowymi reprezentującymi rozbieżne interesy, to wyniki finansowe i operacyjne mogą być o wiele lepsze.

Błąd # 5 Analitykom giełdowym i inwestorom nie spodoba się nasze zaangażowanie w branżę hotelarską

Aby dawać sobie radę z konkurencją w postaci sprzedaży detalicznej online i innych fizycznych obiektów sprzedażowych, centra handlowe muszą być bardziej kreatywne i agresywne w gwarantowaniu klientom unikalnych "doświadczeń" w swoich centrach. Analitycy i inwestorzy muszą to zrozumieć i dostrzec twarde dane, które wskazują na silną synergię i znaczne korzyści finansowe wynikające z połączenia działalności hotelowej ze sprzedażą detaliczną.
• Jeśli nie będziesz mógł znaleźć sposobu na radzenie sobie z tym problemem, twoi konkurenci z pewnością to zrobią.
• Mógłbyś wydzielić dla hotelu odrębną działkę w sąsiedztwie, ale poza obszarem działania centrum handlowego. Mógłbyś również zorganizować budowę hotelu poprzez źródła, które są poza funduszem inwestycyjnym REIT, który jest właścicielem twoich centrów handlowych.
• Miasta generalnie lubią inkasować podatki od miejsc noclegowych generowane przez hotele (ogólnie zwane podatkami od obłożenia lub w skrócie TOT). Miasta są często skłonne wydawać zezwolenia na inwestycje hotelowe na terenach, na których nie wyrażają zgody na powstanie dodatkowych obiektów handlowych. Ponadto, w zamian za budowę hotelu, miasta mogą udzielać znacznych przywilejów finansowych, takich jak całkowite lub częściowe zwolnienie od podatku TOT na określoną ilość lat, przyspieszać wydawanie zezwoleń na zmiany w zagospodarowaniu terenu zajmowanego przez hotel lub koncesji parkingowych, czy innych podobnych ułatwień.
• Zawsze możesz sprzedać swoje inwestycje hotelowe, kiedy masz już przygotowaną odpowiednią strukturę. Możesz nawet być w stanie zaaranżować przyszłościową opcję sprzedaży instytucjonalnym inwestorom hotelowym, chociaż taka metoda postępowania przyczynia się do utraty potencjału rozwojowego hotelu.
• Najlepsza rada: Odrób swoją pracę domową, bądź przygotowany, a następnie staraj się przekonać społeczność inwestorów o zaletach połączenia centrum handlowego z hotelem.

C.D.N.

Jim Butler i Global Hospitality Group


Komentarze:

Podstawowe niezbędne narzędzia pracy współczesnego hotelarza ...więcej»

Bezpieczeństwo w małych obiektach hotelowych ...więcej»

Pomaganie integruje ...więcej»

Kradzież w hotelu? Nie daj sobie ukraść własnych praw! ...więcej»

Jak zostać idealnym managerem hotelu? ...więcej»

Standardowe procedury check in i check out w hotelu ...więcej»

Pokój hotelowy - definicja, rodzaje, wyposażenie ...więcej»

Czym jest usługa hotelarska? ...więcej»

Test dla hotelarzy 12 - Technik hotelarstwa ...więcej»

Test dla hotelarzy 8 - Technik hotelarstwa ...więcej»

Piękny Pałac, odremontowany i zaadoptowany na...

2018-06-08, 23:45:01 ~Zbigniew Hanke

Też jak jadę na rower to biorę dużą butelkę cisowianki,...

2018-05-15, 12:57:50 ~Agata

Fajnie, że Koneser będzie miał taką bogatą ofertę...

2018-03-24, 18:12:35 ~Karolina

"Prawdopodobnie" ... z tego co widziałem to Golden Tulip...

2018-03-06, 10:02:29 ~Paul VD

Warszawa a szczególnie Praga potrzebowała inwestycji...

2018-02-19, 19:49:28 ~klara

Świetna inicjatywa, podpisuję się obiema rękami. Dzieci...

2018-01-24, 16:51:44 ~anita

Jakie blisko 700 000 skoro nawet nie było pół miliona...

2018-01-16, 13:49:40 ~Brzeski

Koneser dla mieszkańców Pragi i nie tylko to wielka...

2018-01-14, 15:14:12 ~smakosz

Więcej o Dolinie Psarki można znaleźć na...

2018-01-09, 19:03:15 ~Michał

Copyright ©2008-2018 Hotelinfo24.pl - Wszelkie prawa zastrzeżone

O PORTALU | REGULAMIN SERWISU | REKLAMA W PORTALU  | KONTAKT

Ta strona wykorzystuje pliki cookie. Korzystając ze strony wyrażasz zgode na używanie cookie.  Więcej informacji