Aparthotele to w Polsce nadal słabo rozwinięty
segment rynku, choć nowe obiekty cieszą się sporym powodzeniem.
Próby analizy polskiego rynku aparthoteli napotykają na spore problemy – nie
istnieją rodzime definicje tego typu usług, szczegółowymi danymi statystycznymi
nie dysponują nawet firmy i instytucje zajmujące się badaniami branży
hotelowej, w tym Polskie Zrzeszenie Hoteli oraz wiodące firmy konsultingowe
(np. Colliers International, Jones Lang LaSalle czy HVS International). Informacje
na temat skali zjawiska i tendencji rynkowych opierają się zatem na danych
dostarczanych przez sieci hotelowe i prasę branżową.
W Polsce do kategorii aparthoteli (lub „hoteli na wydłużony pobyt” czy
„extended-stay hotels”) zalicza się zarówno wolnostojące ekskluzywne
rezydencje, jak i zespoły apartamentów tworzone przy istniejących hotelach, a
także pojedyncze mieszkania w blokach czy kamienicach, których zarządcy oferują
dodatkowe usługi (np. pranie, sprzątanie czy robienie zakupów). W języku potocznym
hotele na wydłużony pobyt są określane często mianem „apartamentowcow” lub
„rezydencji”, choć według niektórych hotelarzy nazwy te mogą wprowadzać w błąd
i powinny być stosowane tylko w odniesieniu do budynków mieszkalnych o wysokim
standardzie, w których lokale są przeznaczone wyłącznie na sprzedaż, a nie na
wynajem.
Klientami polskich aparthoteli są najczęściej obcokrajowcy, przedstawiciele
firm działających w Polsce, zdarzają się także dyplomaci lub zamożni turyści. –
Często są to osoby z zagranicy, które właśnie kupują dom w Polsce. Wybór oferty
i załatwianie formalności zajmuje im średnio 4-6 tygodni, podczas których muszą
gdzieś mieszkać – mówi Tomasz Karwacki, dyrektor marketingu hotelu Hyatt
Regency.
Między Bugiem a Odrą
Eksperci ostrożnie szacują, że obecnie w kraju działa od 10 do 20 aparthoteli.
– Rynek ten jest na razie tak niewielki, że – z punktu widzenia statystyki –
nie ma potrzeby kategoryzacji – mówi Tomasz Dziedzic z Instytutu Turystyki,
państwowej instytucji zajmującej się kompleksowym badaniem rynku hotelowego. Z
kolei Robert Woliński, ekspert rynku hotelowego i właściciel portalu
ehotelarz.com, uważa, iż aparthotele same rzadko zabiegają o kategoryzację, bo
tak naprawdę nie jest to im potrzebne, a czasem mogłoby być wręcz krzywdzące.
Określająca standard liczba gwiazdek jest ściśle uzależniona m.in. od włączenia
do oferty usług, których aparthotele – z definicji – nie świadczą. Poza tym nie
wszystkie aparthotele mogą być w ogóle uznane za hotele – definicja przyjęta
przez Główny Urząd Statystyczny zakłada m.in., że są to obiekty oferujące
usługi gastronomiczne (a tych często nie ma w hotelach na przedłużony pobyt) i
posiadające w większości pokoje jedno i dwuosobowe.
Nad Środkową Wisłą
Pierwsze rezydencje na wynajem przy hotelach powstały w hotelu InterContinental
w 2003 roku. Część Residence Suits, zlokalizowana na najwyższych piętrach
obiektu mieszczącego się przy ul. Emilii Plater, dysponuje 75 apartamentami o
powierzchni od 38 do 86 mkw., które można wynająć na minimum 14 dni. Miesięczny
koszt wynajmu to 2,4-4,8 tys. euro w zależności od powierzchni. Jednym z
sześciu apartamentowcow, znajdujących się w portfelu grupy Orco MaMaison, jest
działająca od ośmiu miesięcy Residence Diana przy ul. Chmielnej. Pozostałe
rezydencje mieszczą się w Pradze, Budapeszcie i Bratysławie, a kolejny
aparthotel grupy ze 100 apartamentami powstaje obecnie w Moskwie. Warszawski
kompleks mieści się w zrekonstruowanej XIX-wiecznej kamienicy i oferuje –
oprócz 46 apartamentów o powierzchni od 45 do 105 mkw. – także 1,5 tys. mkw.
powierzchni biurowej. – Przy krótkich pobytach, od 1 do 7 dni, ceny wahają się
od 120 do 375 euro w zależności od standardu. Stawka wyjściowa wynajmu lokalu
biurowego to 20 euro za mkw. – mówi Agnieszka Tucharz, general manger w
Residence Diana. Przy dłuższych pobytach ceny można negocjować. W podobnej
stylistyce stworzono najnowszy warszawski aparthotel Residence 1898, oddany do
użytku w październiku 2005 roku przy ul. Marszałkowskiej. Niektóre z 24
apartamentów (o powierzchni 50-78 mkw.) można łączyć, dzięki czemu zyskuje się
jeszcze większe rezydencje. – Minimalny okres najmu to miesiąc, ale najczęściej
podpisujemy kontrakty na rok – informuje Alicja Beczek, manager Residence 1898.
Mimo faktu, że zjawisko aparthoteli jest w Polsce stosunkowo nowe, niektóre
obiekty zdążyły się już zestarzeć. W połowie lutego firma Holland Park
Apartments za pośrednictwem angielskiej firmy Keen Property Partners kupiła od
ING Real Estate zespół dwóch apartamentowców Holland Park, położony u zbiegu
ul. Książęcej i pl. Trzech Krzyży. W Holland Parku można zamieszkać już za
2,2-2,3 tys. euro miesięcznie, a obłożenie sięga 60 proc. Choć chętnych nie
brakuje, nowy właściciel nie spieszy się z komercjalizacją pozostałej części. –
W tym miesiącu rozpoczynamy kapitalny remont wszystkich apartamentów –
zapowiada Maria Młynarska, residence manager Holland Parku. Wymianie ulegną
pokrycia podłóg i ścian oraz niektóre elementy wyposażenia, zmodernizowany
zostanie także układ pomieszczeń. Inwestycja za 2,5 mln euro będzie prowadzona
etapami (by nie zakłócać spokoju mieszkańcom) i potrwa łącznie ok. 2 lat. W tym
roku nowe oblicze zyska 20 z 64 apartamentów.
Nad Gorną Wisłą
Innego rodzaju aparthotelem jest Mały Kraków w Krakowie. Jest to zespół 32
mieszkań, z których 17 jest rozrzuconych po mieście, a 15 skupia się w jednym
budynku. – Zaczęło się od jednego mieszkania, które było za duże, by np.
wynająć je studentom, więc zaadaptowaliśmy je na apartament – mówi właściciel
Małego Krakowa, Grzegorz Turnau. Sieć jest nastawiona głównie na turystów, więc
najdłuższe pobyty nie przekraczają miesiąca. Poza sezonem obłożenie wynosi
35-40 proc., co – według właściciela – wystarcza jedynie na pokrycie kosztów
utrzymania obiektów, natomiast podczas wakacji apartamenty są wynajęte prawie w
całości. Także w tym przypadku cena pobytu jest uzależniona od standardu
pomieszczeń, długości pobytu i pory roku – nocleg od października do marca
kosztuje nawet 26 zł, zaś doba między czerwcem a wrześniem – 145 zł.
Przypływ czy odpływ?
Na jakich klientów mogą liczyć operatorzy aparthoteli? Według Marii Młynarskiej
z Holland Parku będą to obcokrajowcy, którzy napływają do Polski razem z
zachodnimi firmami. – Ci cudzoziemcy korzystali z takich usług w innych krajach
i są przyzwyczajeni do wysokiego standardu. Poza tym ze względów formalnych
korporacjom łatwiej jest wynająć apartament, niż mieszkanie od osoby prywatnej,
choć ta druga możliwość jest zazwyczaj tańsza – zapewnia Maria Młynarska.
Czynnikiem korzystnym dla operatorów aparthoteli mogą stać się też ciągle
rosnące koszty transportu (a więc i podróży służbowych), które zmuszają
delegowanych pracowników do dłuższych pobytów. Oprócz wyższych dochodów
zapewnia to hotelom także większą odporność na sezonowe (i tygodniowe) wahania
popytu. Nie bez znaczenia są niższe koszty operacyjne aparthoteli – mniejsze
powierzchnie wspólne, niższa częstotliwość sprzątania, stosunkowo nieduża
rotacja gości, mniejsza liczba pracowników potrzebna do obsługi.
**************************
Nie będzie tak wspaniale
Alex Kloszewski, szef Departamentu Hotelowego w firmie Colliers International:
– Żadna z sieci hotelowych nie planuje otwarcia wielu tego typu obiektów w
Polsce. Pojedyncze inwestycje potwierdzają tezę, że to młody rynek i inwestorzy
wciąż podchodzą doń nieufnie, obserwując na razie rozwój sytuacji. Trudno
spodziewać się ożywienia w tej branży w ciągu najbliższych 2-3 lat. Za
obiecujące rynki Alex Kloszewski uznaje Wrocław i Kraków – miasta te przeżywają
boom inwestycyjny, więc mogą się spodziewać najazdu zagranicznych managerow.
Polscy operatorzy na razie nie liczą na zwiększenie udziału rodaków w liczbie
gości. Mobilność Polaków (turystyczna, służbowa czy też np. związana ze zmianą
miejsca pracy) jest nadal stosunkowo nieduża, poza tym przeszkodą nie do
pokonania wydaje się niekorzystna relacja cen i poziomu zarobków – wciąż
niewielu Polaków decyduje się wynająć hotel prywatnie, np. na czas
przeprowadzki, remontu własnego mieszkania czy wizyty u rodziny.
***************************
Za Atlantykiem
Pierwszy aparthotel na świecie został otwarty w USA w mieście Wichita przez
lokalnego dewelopera Jacka DeBoer. Wybudowany przez niego w 1974 roku Residence
Inn był kompleksem apartamentów przeznaczonych na krótkoterminowy wynajem. Z
czasem obsługa zaczęła oferować klientom usługi typowo hotelowe, jak pranie czy
sprzątanie. Połączenie cech hotelu i apartamentowca cieszyło się tak dużym
powodzeniem, że po blisko 15 latach siec rozrosła się do ponad 100 takich
obiektów. Według danych amerykańskiej korporacji konsultingowej The Highland
Group, obecnie aparthotele w USA oferują ponad 220 tys. pokoi (ponad 5 proc.
rynku hotelowego w tym kraju), które notują obłożenie na poziomie 74 proc. (o
10 proc. więcej, niż ogół hoteli).
***************************
Aparthotele
- połączenie hotelu apartamentowego (all-suite) z hotelem z ograniczoną obsługą
(limited service), oferujące serwis dostosowany do osobistych wymagań gości
Grupa docelowa aparthoteli:
- klienci, którzy musza pozostać w hotelu przez minimum 5 kolejnych nocy
- osoby podróżujące w celach służbowych (75-90 proc.)
© Copyright Tomasz Cudowski, Eurobuild Poland
Reprint artykułu przez ehotelarz.com za zgodą autora.
Tomasz Cudowski - zastępca redaktora naczelnego miesięcznika „Eurobuild
Poland”, odpowiedzialny m.in. za dział poświęcony zarządzaniu nieruchomościami.
Wcześniej redaktor naczelny miesięcznika „The Manager - Facility &
Property” oraz dyrektor działu komunikacji biznesowej BROG Media Biznesu,
wydawcy periodyków b2b, m.in. „Świat Hoteli”, „Supermarket Polska” i „Shopping
Center Forum”. Absolwent wydziału neofilologii Uniwersytetu Adama Mickiewicza w
Poznaniu, związany z mediami od 17 lat (w tym radio Eska, radio Zet,
miesięcznik Sukces, telewizja Astercity). Wykładowca przedmiotu „warsztaty
prasowe” na Uniwersytecie Zielonogórskim.
Zainteresowanych tematyką hoteli na wydłużony pobyt odsyłamy do artykułu:
Nowa koncepcja
produktu w hotelarstwie – ''hotele na wydłużony pobyt'' - Robert Woliński
|
